Die Immobilienfinanzierung, bei Bauvorhaben auch Baufinanzierung genannt, umfasst alle Finanzierungsarten, die zur Deckung des Kapitalbedarfs bei einem Bauvorhaben oder einem Immobilienkauf nötig sind. Nachfolgend informieren wir über die Immobilienfinanzierung allgemein und speziell über die private Finanzierung. Wir beschreiben die unterschiedlichen Formen von Eigen- und Fremdkapital zur Finanzierung und erläutern, wie man auch ohne Eigenkapital Immobilien schaffen beziehungsweise erwerben kann.
Allgemeine Informationen zur Immobilienfinanzierung
Wer in Deutschland ein Haus kaufen oder selbst bauen will, muss sich rechtzeitig und sorgsam um die Finanzierung Gedanken machen. Da nur die wenigsten Bauherren beziehungsweise Käufer das notwendige Geld „übrig haben“, muss man einen gut durchdachten Plan mit allen möglichen Eigenmitteln und Fremdmitteln erstellen, um dann eine möglichst solide Finanzierung zu planen, die es auch bei finanziellen Engpässen oder besonderen Ereignissen wie Arbeitslosigkeit erlaubt, die Immobilie weiter zu nutzen und nicht zu verlieren.
Viele Menschen, die eine Immobilie haben möchten, scheitern an der Finanzierung – oft auch, weil sie nicht gut durchdacht und geplant ist. Je eher man sich seriös mit dem Thema Finanzierung befasst, desto besser. Grundsätzlich ist es gut, wenn man Eigenkapital mit einbringt, idealerweise möglichst viel und auch in Form von Eigenleistung. Aber man kann auch ganz ohne Eigenmittel eine Immobilie finanzieren.
In diesem Artikel befassen wir uns hauptsächlich mit der privaten Immobilienfinanzierung. Aber natürlich gibt es auch die gewerbliche Immobilienfinanzierung sowie die Finanzierung öffentlicher Immobilien. Bei Letzterer werden beispielsweise Schwimmbäder, Polizeistationen, Feuerwehren, Schulen und Rathäuser regelmäßig aus Geldern der öffentlichen Hand finanziert. Immer beliebter wird das Modell des „Public Private Partnership“, bei dem sich private Investoren an öffentlichen Finanzierungen beteiligen.
Bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung geht es um gewerblich genutzte Immobilien oder auch Wohnungen und Häuser, wenn sie zu einem Betriebsvermögen gehören. In Deutschland sind Wohnungsunternehmen, kommunale Gesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften die wichtigsten Eigentümer gewerblicher Immobilien. Sie verfügen meist über viel Eigenkapital und hier wird überwiegend klassisch langfristig über Fremdkapital finanziert. Darlehensgeber sind meist Banken oder Versicherungsgesellschaften. Das ähnelt der privaten Immobilienfinanzierung.
Anders ist es bei der Finanzierung von Einzelhandels- und Büroimmobilien, wo es um langfristige Vermietungen geht und sich spezielle Anbieter auf dem Markt etabliert haben. Dazu gehören neben Banken auch Kapitalanlagegesellschaften (Immobilienfonds) oder Leasinggesellschaften.
Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Bei vielen potentiellen Bauherren beziehungsweise Käufern von Immobilien scheitert das Vorhaben am fehlenden Eigenkapital. Das muss nicht sein, denn auch ohne entsprechende eigene Finanzmittel ist es möglich, eine Immobilie privat zu finanzieren. Das hat sich offenbar in den vergangenen Jahren immer mehr rumgesprochen, denn Hausfinanzierung, Hausbau und Hauskauf ohne Eigenkapital werden immer häufiger genutzt.
Der Vorteil für den Bauherrn oder Käufer ist klar: Er bleibt liquide und muss sich nicht über Maßen einschränken, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen.
Der Nachteil liegt auf der Hand: Die Finanzierung wird ohne eigene Mittel wesentlich teurer, weil der Kapitalbedarf entsprechend höher ist. Die abzuzahlenden Raten sind höher, was wiederum möglicherweise Einschränkungen im Lebensstil mit sich bringt. Experten raten davon ab, ganz ohne eigene finanziellen Mittel zu bauen beziehungsweise kaufen. Denn die Finanzierung des eigentlichen Objektes ist nur die eine Sache, eine andere sind Kosten für Pflege, Instandhaltung und Reparaturen. Ohne eigene Rücklagen ist das Risiko sehr hoch, dass man sich finanziell damit übernimmt.
Bei einer privaten Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital sind zwei Varianten möglich und üblich:
- das Annuitätendarlehen und
- das Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistung.
Beim Annuitätendarlehen bleibt die Ratenzahlung immer gleich, es sei denn, der Sollzinssatz ändert sich. Deshalb müssen Sie hier auf die Zinsbindungsfrist achten. Die Anteile zwischen Tilgung und Zins verschieben sich im Laufe der Jahre – der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt.
Beim Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistung müssen die Kreditnehmer nur einen fest vereinbarten Zinssatz in monatlichen Raten zurückzahlen, wenn sich der Sollzinssatz nicht ändert. Der Tilgungsanteil wird bei dieser Variante beispielsweise in einen Fond oder eine Lebensversicherung einbezahlt, woraus am Ende der Laufzeit der Tilgungsanteil gespeist wird.
Auch wer über Eigenkapital verfügt, aber umso mehr die Menschen, die es ohne probieren, sollten sich nur gründlich und gut vorbereitet in das Abenteuer Hauskauf oder Hausbau stürzen. Planen und diskutieren Sie stets auch eine Alternative für den Fall, dass sich die Lebensumstände ändern oder etwas Unvorhergesehenes passiert. Denn durch Schicksalsschläge sind schon viele Immobilienträume zerplatzt wie eine Seifenblase. Das Risiko lässt sich mit sorgfältiger und vorausschauender Finanzplanung minimieren, wenn auch nie ganz ausschalten.
Die private Immobilienfinanzierung
Eine Immobilienfinanzierung ist dann privat, wenn eine Person oder eine Lebensgemeinschaft die gekaufte oder zu erbauende Immobilie für Wohnzwecke nutzt, egal ob Wohnung oder Haus. Da es unterschiedliche Risiken gibt, wird allgemein unterschieden, ob der Finanzierende die Immobilie selbst nutzt (dann ist es eine Eigennutzerfinanzierung) oder ob der Finanzierende die Immobilie vermietet (dann ist es eine Kapitalanlegerfinanzierung).
Grundsätzlich gibt es zwei Säulen einer privaten Immobilienfinanzierung: das Eigenkapital und das Fremdkapital. Zum Eigenkapital zählen Bank- und Sparguthaben, Fest- und Tagesgelder, Wertpapiere, die liquide gemacht werden können, Grundstücke und Eigenleistungen in Form von Muskelkraft. Fremdkapital sind Darlehen von Banken, der Kreditanstalt für Wiederaufbau oder Versicherungsgesellschaften, aber auch von Privatpersonen oder Arbeitgebern (Mitarbeiterdarlehen). Üblicherweise sind die Fremdmittel höher als die Eigenmittel.
Kurz- und mittelfristig brauchen Bauherren beziehungsweise Käufer von Immobilien Fremdmittel in Form von zum Beispiel Bankkrediten, um Eigen- und Fremdmittel vorzufinanzieren. Diese Kredite sind Bankvorausdarlehen. Dann gibt es die Bankkredite zur Zwischenfinanzierung von Eigen- und Fremdmitteln und langfristig die sogenannten Realkredite in Form von Bauspardarlehen, Arbeitgeberdarlehen oder öffentlichen Baudarlehen.
Darlehen für private Immobilienfinanzierungen werden mit einem Grundpfandrecht abgesichert, üblicherweise in Form einer Buchgrundschuld auf dem Objekt, das finanziert wird. Aus Sicht des Kreditgebers sind private Immobilienfinanzierungen Kreditgeschäfte mit sehr geringem Forderungsausfall-Risiko wegen der Absicherung durch die Grundschuld oder die Hypothek. Natürlich besteht ein Risiko darin, dass ein eventueller Verkaufserlös die noch bestehenden Verpflichtungen nicht deckt, wenn eine Immobilie vorzeitig verkauft oder gar zwangsversteigert werden muss.
Ein weiteres Risiko für den Kreditnehmer besteht darin, dass bei sinkenden Immobilienpreisen die Fremdfinanzierung nicht mehr gesichert ist, weil die Darlehen möglicherweise nicht zurückbezahlt werden können. Fällt der durch die Bank festgelegte Beleihungswert unter die Restschuld, kann er weitere Sicherheiten fordern oder höhere Aufschläge wegen des steigenden Risikos fordern.
Egal, für welche Art der Fremdfinanzierung sich ein Käufer beziehungsweise Bauherr entschlossen hat, die Rückzahlung ist meist ein sehr langfristiges Thema. In den Darlehensverträgen ist die Rückzahlung in Form von Tilgung und Zinsen geregelt. Meist wird ein Annuitätendarlehen gewährt, bei dem die Tilgung direkt in das Darlehen einfließt und somit die Zinsbelastung im Laufe der Jahre senkt. Man kann auch eine Tilgungsaussetzung vereinbaren. Dann sind nur die Zinsen fällig und die Tilgung fließt in ein sogenanntes Tilgungssurrogat. Das wird mit dem Tilgungsanteil gefüllt und am Laufzeitende teilweise oder ganz als Darlehens-Rückführung genutzt. Tilgungssurrogate können beispielsweise Abtretungen von Ansprüchen an Lebensversicherungen, Rentenversicherungen oder Investmentfonds sein.
Eine andere Form der Rückzahlung ist das Bauspardarlehen, welches wie ein Annuitätendarlehen wirkt, wenn es in Anspruch genommen wird. Schließt man allerdings zur Finanzierung einer Immobilie einen neuen Bausparvertrag ab, muss die gesamte Summe bis zur Zuteilung der Bausparsumme vorfinanziert werden.
Die steuerliche Behandlung von Immobilienfinanzierungen hängt von der Nutzungsform ab. Wird die Immobilie teilweise oder ganz vermietet, können Zinsen und Gebühren der Finanzierung anteilig als Werbungskosten geltend gemacht werden. Mieteinnahmen sind dafür steuerpflichtig. Wird die Immobilie hingegen selbst genutzt, können Finanzierungsgelder nicht steuerlich geltend gemacht werden.
Neben den Eigenmitteln, ob Geld- oder Sachmittel oder Eigenleistung und den Fremdmitteln gibt es zur privaten Immobilienfinanzierung auch noch staatliche Förderprogramme durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, und die Bundesländer, die zusätzlich eigene Förderprogramme bereitstellen. Als Immobilien-Käufer oder künftiger Bauherr sollten Sie sich nicht nur bei den „üblichen“ Kreditinstituten gewissenhaft und ausführlich informieren, sondern auch bei staatlichen Programmen, so dass Ihnen nichts entgeht.
Daniel Weber ist freier Journalist und Redakteur für Finanzfans.info. Daniel schreibt schon viele Jahre für diverse Zeitungen und Magazine Artikel in den Themenbereichen Finanzen als auch Haus und Garten.