Die Baufinanzierung – Finanzierungsarten und Abwicklung

Wer sich in seinem Leben schon einmal mit dem Neubau, Umbau, dem Erwerb oder der Sanierung von Immobilien beschäftigt hat, weiß wie schwierig die dafür alles entscheidende Frage sein kann – nämlich die Frage nach der Finanzierung. Öffentliche Bauträger haben es da leichter, weil sie nie persönlich haften, wenn etwas schief läuft. Privatpersonen hingegen sollten sich im Vorfeld immer sehr ausführlich und kompetent beraten lassen, wie der Bau beziehungsweise die Baumaßnahme realistisch und ohne negative Spätfolgen finanzieren lässt.

Bevor man sich wirklich intensiv mit einem Bauvorhaben befasst, muss man zunächst die Finanzierung intensiv beleuchten. Dabei gilt es, folgende Fragen zu klären: Wie hoch wird der Gesamt-Finanzierungsbedarf sein? Achtung: Sie sollten immer großzügig rechnen, weil die meisten Bauvorhaben am Ende doch teurer werden als in der ersten Kalkulation.

Wieviel Eigenkapital in der Baufinanzierung?

Die zweite Frage ist die nach den eigenen finanziellen Mitteln: Wie viel Eigenkapital kann man in die Finanzierung einbringen, wie hoch dürfen die Raten zum Beispiel für ein neu erbautes haus liegen, wie viel Rückstellungen benötige ich? Zur Beantwortung solcher Fragen und für die Planung eines Bauvorhabens generell müssen Sie sich auch konkrete Gedanken über Ihre Lebensplanung machen: Neben der Finanzierung sollten Sie sich auch die Frage stellen, ob Sie die Immobilie irgendwann verkaufen möchten, vererben wollen oder bis zu Ihrem Lebensende darin wohnen bleiben wollen.

Wenn Sie im Vorfeld diese Fragen geklärt haben, können Sie ans Eingemachte gehen und zunächst mit der Bank, der Sie vertrauen (und die Sie im Idealfall unter mehreren ausgewählt haben), Ihre persönliche Baufinanzierung erstellen. Gute Banken werden Sie umfassend beraten und Ihnen „Ihr Paket“ maßschneidern. Dazu gehört natürlich auch die Beantragung öffentlicher Mittel.

Ablauf einer Baufinanzierung

Für die Banken (oder alternative Kreditgeber) sind private Baufinanzierungen beliebt, weil das Forderungsausfallrisiko vergleichsweise gering ist. Dies liegt an der Absicherung durch die Grundschuld oder die Hypothek. Müssen die Sicherheiten jedoch verwertet werden, können eventuell die noch bestehenden Restverpflichtungen nicht komplett mit dem Erlös beglichen werden, der aus einem Verkauf oder einer Zwangsversteigerung der Immobilie erzielt wird.

Ein anderes Risiko ist ein möglicherweise veränderter Immobilienpreis, wenn die Zinsbindung ausgelaufen ist. Sinkt der Immobilienwert zum Beispiel bezüglich des ursprünglich vereinbarten Beleihungswertes, ist das Darlehen im schlechten Fall nicht mehr abgesichert. Fällt der Beleihungswert unter die Restschuld, kann der Darlehensgeber zusätzliche Sicherheiten fordern oder einen höheren Risikoaufschlag erheben. All diese Risiken sollten Kreditnehmer bei der Planung beachten.

Zur Rückzahlung eines Darlehens

Der als Fremdkapital gewährte Anteil an einer privaten Baufinanzierung muss gemäß des Darlehensvertrags in einem festen Zeitraum in Form von Tilgung und Zinsen zurückbezahlt werden. Meist wird ein so genanntes Annuitätendarlehen vereinbart, bei dem die Tilgung direkt in das Darlehen einfließt und somit im Finanzierungsverlauf die Zinsbelastung nach und nach reduziert.

Die private Baufinanzierung in Zusammenhang mit der Errichtung, Sanierung oder dem Kauf von Immobilien hat in Deutschland eine große Bedeutung für die Volkswirtschaft. Denn die Rahmenbedingungen (Zinssätze etc.) der Finanzierung wirken sich unmittelbar auf die wichtige und beschäftigungsintensive Baubranche sowie der ihr angeschlossenen Branchen aus sowie auf die Wertentwicklung von Immobilien.

Der steuerliche Rahmen einer Volkswirtschaft hat großen Einfluss auf den Markt der Baufinanzierungen. Wenn ein nationales Steuerrecht die Zinsen für Immobilienkredite als steuermindernd anerkennt, ist der Anreiz für die Bauherren höher, möglichst wenig Eigenkapital einzusetzen. In Deutschland kommt es darauf an, wie eine Immobilie genutzt wird. Bei vermieteten Immobilien oder Teilen einer Immobilie können Kosten in Form von Gebühren oder Zinsen anteilig als Werbungskosten steuerlich abgezogen werden. Wenn Sie also eine Immobilie erwerben, umbauen oder neu bauen, sollten Sie sich, wenn Sie sie nicht selbst nutzen wollen, rechtzeitig darum kümmern, dies steuerlich zu bedenken. Auf der anderen Seite sind Mieten steuerpflichtig. Wird die Immobilie selbst genutzt, kann man die Finanzierungskosten nicht steuerlich geltend machen.

Gewerbliche vs. private Immobilienfinanzierung

Bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung geht es um Immobilien, die gewerblich (zum Beispiel Einkaufszentren, Bürogebäude, Praxen), wohnwirtschaftlich oder als Mischobjekte genutzt werden. Da das Risiko in den unterschiedlichen Nutzungsfällen unterschiedlich hoch ist, gibt es hierfür unterschiedliche Finanzierungsmodelle. Die bedeutendsten Eigentümer gewerblicher Wohnimmobilien sind Wohnungsunternehmen. Die meisten von ihnen sind große, kommunale Gesellschaften wie Wohnungsbaugenossenschaften. Sie arbeiten nicht gewinnorientiert und verfügen über viel Eigenkapital. Zusätzlich zum hohen Eigenkapital wird hier das Fremdkapital von Banken, Landesbanken, Hypothekenbanken oder Lebensversicherungsgesellschaften eingebracht.

Komplizierter als die private Immobilienfinanzierung und die gewerbliche Wohnimmobilienfinanzierung ist die Finanzierung von Einzelhandels- und Büroimmobilien. Hier stellt sich die schwierige Bewertungsfrage nach der langfristigen Vermietbarkeit. Daher hat sich speziell dafür ein besonderer Markt gebildet, der sich auf solche Finanzierungen spezialisiert hat. Besondere Kreditinstitute von Landes- und Hypothekenbanken gehören dazu, aber auch Immobilienfonds, Immobilienaktiengesellschaften und Leasinggesellschaften.

Einfacher wird es hingegen wieder bei allen Arten von öffentlichen Immobilien wie Schulen, Polizeistationen, Feuerwehren, Rathäusern, Schwimmbädern: Solche Immobilien werden normalerweise von der öffentlichen Hand, also aus Steuermitteln, finanziert.

Etabliert hat sich inzwischen auch das Modell der öffentlich-privaten Partnerschaft (auch Public Private Partnership genannt) zur Finanzierung von öffentlichen Bauvorhaben. Das vorrangige Ziel einer solchen Partnerschaft zwischen der öffentlichen Hand (Kommune, Land, Bund) und Vertretern der Privatwirtschaft ist es, die erforderlichen Mittel (Kapital, Personal, Betriebsmittel, Know-how) gemeinsam aufzubringen, um von der Kooperation gemeinsam zu profitieren.

Baufinanzierung über Eigenmittel

Wenn Sie eine Immobilie bauen oder umbauen möchten, brauchen Sie dazu ausreichend finanzielle Mittel. Ein Teil, in den meisten Fällen der Großteil, stammt aus der so genannten Fremdfinanzierung (siehe c)). Die Eigenfinanzierung basiert auf mehreren Säulen. Sie umfasst alle eigenen Mittel, egal ob finanzieller oder anderer Art.

Zur Eigenfinanzierung gehören sämtliche Eigenmittel (auch Eigenkapital oder Eigengeld genannt), die sowohl als Geldmittel oder auch als Sachwerte eingebracht werden. Dazu gehören Guthaben auf Banken, Bausparguthaben, Festgeld, Tagesgeld, liquidierbare Wertpapiere, eigene Grundstücke sowie die Eigenleistung, die auch als Muskelhypothek bezeichnet wird.

Bevor man sich mit dem Thema Fremdfinanzierung beschäftigt, sollte man alles an Eigenmitteln zusammentragen und klären, ob und wie viel davon zur Finanzierung beitragen soll. Man sollte natürlich nicht alle eigenen Konten komplett plündern, um einen möglichst hohen Eigenanteil bereitstellen zu können.

Dennoch: Grundsätzlich gilt, dass je höher der Eigenanteil, desto geringer der Bedarf an Fremdmitteln und somit auch desto geringere Raten, die man später bezahlen muss. Ein hoher Eigenanteil muss nicht, wie beschrieben, aus finanziellen Mitteln bestehen, sondern kann auch aus der so genannten Muskelhypothek bestehen, also aus eigens erbrachter Leistung am beziehungsweise im Bau selbst. Selbstverständlich sollten Bauherren dabei alle Regeln und Vorschriften beachten und insbesondere nicht der Schwarzarbeit Vorschub leisten. Wer also kräftig selbst mit anpackt, kann die Eigenleistung erhöhen und damit die benötigte Fremdfinanzierung verkleinern.

Baufinanzierung über Fremdmittel

Neben der Eigenfinanzierung, die im Idealfall möglichst hoch ausfällt, kommen die meisten Bauherren beziehungsweise Käufer von Immobilien nicht um eine Fremdfinanzierung herum. In der Regel deckt die Fremdfinanzierung den größten Teil des Gesamt-Finanzierungsbedarfs ab. Die Fremdfinanzierung kann aus mehreren unterschiedlichen Komponenten bestehen, die wir im Folgenden darstellen.

Es wird unterschieden zwischen den kurz- und mittelfristigen Fremdmitteln und den langfristigen Fremdmitteln. Zu den kurz- und mittelfristigen Mitteln zählen Bankkredite zur Vorfinanzierung von Eigen- und Fremdmitteln. Diese Kredite werden als Bankvorausdarlehen bezeichnet. Ebenfalls dazu gehören die Bankkredite zur Zwischenfinanzierung von Eigen- und Fremdmitteln.

Zu den langfristigen Fremdmitteln gehören

• Realkredite,
• Bauspardarlehen,
• Arbeitgeberdarlehen
• und Öffentliche Baudarlehen.

Realkredite sind zweckgebundene langfristige Darlehen zur Baufinanzierung, die durch Eintragung eines so genannten erstrangigen Grundpfandrechtes im Grundbuch innerhalb der Beleihungsgrenze besichert werden. Als Grundpfandrechte dienen die Hypotheken und Grundschulden. Die Beleihungsgrenze ist ein prozentualer Wert des Beleihungswertes, dessen Höhe von der Geschäftspolitik der Bank abhängt. Der Beleihungswert entspricht dem Wert, den die Bank einem Grundstück beimisst. Durch die so genannte Erstrangigkeit des Grundpfandrechtes wird dem Darlehensgeber zugesichert, dass seine Ansprüche zuerst befriedigt werden. Darlehen, die höher sind als die Beleihungsgrenze, sind nur dann Realkredite, wenn sie zweckgebunden sind und durch eine Bürgschaft der öffentlichen Hand gesichert werden. Dazu zählen Darlehen im Rahmen von Förderprogrammen der Bundesländer oder der KfW-Förderbank.

Ein weiteres Fremdmittel zur Baufinanzierung ist das Baudarlehen. Es sind, ebenso wie die beschriebenen Realkredite, zweck- und objektgebunden und ist ein langfristiger Kredit. Darlehensgeber sind in diesem Fall die Bausparkassen. Gesichert werden sie normalerweise durch Eintragung eines zweitrangigen Grundpfandrechtes. Die Kreditgeber beleihen in der Regel bis maximal 80 % des Beleihungswertes. Voraussetzung für Bauherren, einen solchen Kredit zu erhalten ist, dass sie einen Bausparvertrag besitzen.

Die Mindestsparleistung beträgt – je nach vertraglicher Regelung – 40 bis 50 % der vereinbarten Bausparsumme. Erreicht der Sparer die Mindestsparleistung und die Wartefrist ist abgelaufen, wird der Bausparvertrag zugeteilt und der Bausparer erhält die Bausparsumme. Darin enthalten ist die Sparleistung plus Zinsen (Bausparguthaben) und das Bauspardarlehen, welches in Raten ausgezahlt wird. Wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist, muss man eine Zwischenfinanzierung machen. Achtung: Zwischenfinanzierungen sind meist teurer, so dass der eigentliche Sinn des Bausparens, nämlich die günstigen Zinsen zu nutzen, ins Hintertreffen geraten kann.

Fremdkapital in der Form eines Darlehens gibt es grundsätzlich bei Banken, den Bausparkassen, bei Landesförderinstituten, der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und bei Versicherungsgesellschaften. Auch möglich, wenn auch insgesamt in erheblich geringerem Umfang genutzt, sind Darlehen von anderen Privatpersonen wie Verwandten oder Darlehen von Arbeitgebern (Mitarbeiterdarlehen).