Immobilienfinanzierung: Der Traum von den eigenen vier Wänden

Für die meisten Menschen in Deutschland bedeutet der Hauskauf beziehungsweise der Bau der eigenen Immobilie die Verwirklichung eines lang ersehnten Traums. Und gerade in der heutigen Zeit, in der die Mietpreise ganz offensichtlich alle bislang bekannten Grenzen sprengen, wird der Wunsch nach der eigenen Immobilie verständlicherweise immer größer. Diesen Trend haben natürlich auch Banken und andere Finanzinstitute längst erkannt und bieten dementsprechend attraktive Kredite, niedrige Zinssätze und sonstige Sonderfinanzierungen an, die auf den ersten Blick schon fast zu gut sind, um sie nicht zu nutzen. Doch bevor man die persönlichen Wünsche und Ziele über die eigene finanzielle Sicherheit stellt, sollte man sich vor allem um ein passendes Finanzierungskonzept kümmern – denn genau damit steht und fällt in vielen Fällen der Traum vom erhofften Eigenheim.

Der Kauf einer Immobilie – respektive der Bau des Traumhauses – ist für viele Menschen ein bedeutender Schritt, der zugleich mit einer enormen finanziellen Tragweite verbunden ist. Und da nur die Wenigsten die Immobilie komplett aus der eigenen Tasche bezahlen können, treten in vielen Fällen schon frühzeitig die Banken und Kreditinstitute auf den Plan. Doch bevor es an die eigentliche Immobilienfinanzierung geht, sollte sich der geneigte Käufer ein Konzept erstellen, um teure Nachfinanzierungen oder gar den kompletten Verlust der Immobilie zu verhindern. Aber wie kann und sollte ein solcher Finanzierungsplan denn eigentlich aussehen? Auf welche Dinge muss man dabei auf jeden Fall achten? Und welche Kreditvariante ist überhaupt die Richtige?

Die ersten Schritte auf dem Weg zu einer sicheren Immobilienfinanzierung

Bevor man sich überhaupt Gedanken um die Kredite für die Realisierung des geplanten Bau- beziehungsweise Kaufvorhabens macht, steht als erster Schritt die Erstellung eines persönlichen Finanzierungskonzeptes an. Hierbei gilt vor allem eines: Auch wenn der Wunsch nach den eigenen vier Wänden groß ist, sollte man definitiv realistisch bleiben. Denn wer seine eigene Liquidität überschätzt, riskiert im schlimmsten Fall alles. Daher sollte man zuallererst die maximal vertretbaren finanziellen Rahmenbedingungen festlegen und diese in Relation zum Kaufpreis der gewünschten Immobilie setzen. Die daraus entstehende Divergenz gilt es nun zu überbrücken, zum Beispiel durch öffentliche Fördermittel. Der Staat, beziehungsweise die jeweiligen Länder und Kommunen, bieten in vielen Fällen zinslose Darlehen oder auch Baukostenzuschüsse an, die häufig kosteneffizienter sind als der klassische Bankkredit.

Allerdings gilt es je nach Bundesland verschiedene Hürden zu überwinden, bevor die Fördergelder auch tatsächlich freigegeben werden. Dazu gehören beispielsweise in Niedersachsen unter anderem eine gewisse Einkommensgrenze oder auch der derzeitige Familienstand. In diesem Beispiel könnte sich also ein Immobilienmakler aus Hameln als nützlich erweisen, da die Makler in der Regel am besten über die aktuelle Fördermittel-Situation innerhalb eines Stadt- oder Landkreises informiert sind. Darüber hinaus gilt es zu prüfen, ob bereits bestehende Sparverträge in die Immobilienfinanzierung mit einfließen können. Neben Sparbriefen und alten Kapitallebensversicherungen können zum Beispiel auch vorhandene Bausparverträge für die Finanzierung verwendet werden. Durch diese Einlagen kann es in einigen Fällen bereits möglich sein, einen Großteil der Kosten selbst zu tragen. Und je höher das Eigenkapital ist, desto niedriger sind auch die Zinssätze.

Was sollte bei der Immobilienfinanzierung über eine Bank beachtet werden?

Sobald feststeht, welche konkrete Summe über ein Kreditinstitut finanziert werden muss, führt der Weg zum Bankberater des Vertrauens. Bevor dieser über eine Kreditvergabe entscheiden kann, werden allerdings zahlreiche Unterlagen benötigt, die je nach Bank unterschiedlich sein können. Grundsätzlich bestehen diese Unterlagen jedoch aus den folgenden Dokumenten.

• Gehaltsabrechnung der letzten drei oder sechs Monate
• Einkommenssteuerbescheide der vergangenen drei bis fünf Jahre
• Selbstauskunft und Personalausweis
• Nachweise über das vorhandene Eigenkapital und die bereits bestehenden Verbindlichkeiten
• Sämtliche relevanten Informationen über die Immobilie (dazu gehört beispielsweise auch der Grundbuchauszug, Baupläne samt Nutzflächenberechnung, eine sogenannte Flurkarte oder auch ein Exposé zur allgemeinen Veranschaulichung)

Erst wenn die Bank sämtliche Dokumente vorliegen hat, kann ein Finanzierungsplan ausgearbeitet werden. Diesen sollte man laut der Verbraucherzentrale in jedem Fall ausführlich auf Herz und Nieren prüfen, um eventuell auftretende Probleme schon im Vorfeld zu verhindern. Um den Überblick über die wichtigsten Fragen nicht aus den Augen zu verlieren, haben wir diese nachfolgend noch einmal übersichtlich zusammengefasst:

• Reicht die Kreditsumme aus, um auch sämtliche Nebenkosten (Grundschuldgebühren, Notar etc.) tragen zu können?
• Kann man sich die errechnete Gesamtbelastung (also die monatlichen Zinsraten) auch langfristig ohne Probleme leisten?
• Wurden alle mit dem Bankberater getroffenen Absprachen in dem Plan zur Immobilienfinanzierung berücksichtigt?
• Reicht der Finanzierungsplan bis zur vollständigen Entschuldung oder wird beispielsweise nur die Anfangsbelastung der ersten ein bis zwei Jahre erwähnt?
• Wie hoch ist das Zinsrisiko, beziehungsweise: Wie hoch liegt der Zinssatz nach Ablauf der festgelegten Zinsbindung?
• Ist die Laufzeit des Kredites plausibel und lässt sich definitiv sagen, wann alle Schulden final getilgt sind?

Welche Kreditarten bieten sich grundsätzlich am besten für eine Immobilienfinanzierung an?

Es gibt bekanntlich zahlreiche verschiedene Kreditvarianten, doch nicht alle eignen sich auch automatisch für die Finanzierung der Wunschimmobilie. Auch hier sollte sich der potentielle Käufer schon vorab über die möglichen und zugleich sinnvollsten Kreditformen informieren, denn nahezu alle haben ihre Vor- aber eben auch Nachteile. Zum einen gibt es das sogenannte Annuitätendarlehen. Dabei handelt es sich um einen langfristigen Kredit mit gleichbleibenden Raten aus Zins und Tilgung. Die konstant bleibenden Monatsraten versprechen eine gewisse Planungssicherheit, doch wird bei diesem Darlehen am Ende der Zinsbindung eine Abschlussfinanzierung fällig, die häufig unterschätzt wird. Zum anderen bieten Banken einem Besitzer eines Bausparvertrages die Möglichkeit, die Immobilie mit einem Kombikredit zu finanzieren.

Diese Variante minimiert das Risiko einer Zinserhöhung enorm, jedoch ist weder ein Zuteilungstermin garantiert, noch ist ein Ratenwechsel vor der Zuteilung möglich. Darüber hinaus bietet sich das Förderdarlehen der staatlichen KfW-Bank an. Dieser Kredit profitiert von sehr niedrigen Zinssätzen und potentiell möglichen Tilgungszuschüssen. Dafür bietet die KfW-Bank jedoch nur eine Zinsbindung bis maximal zehn Jahre und – zumindest in vielen Fällen – einen nachfolgenden Anschlusskredit zu einem deutlich höheren Zinssatz an. Welcher Kredit schlussendlich der richtige oder auch kostengünstigste ist, lässt sich natürlich nicht pauschal sagen, nicht zuletzt aufgrund der individuellen Abhängigkeiten. Daher sollte man sich auf jeden Fall genug Zeit nehmen und die verschiedenen Kreditangebote ausführlich prüfen und vergleichen – denn dann steht einer sorgenfreien Immobilienfinanzierung nichts mehr im Wege.