Immobilien-Teilverkauf: Schnelles Geld für Eigenheimbesitzer?

Eine Immobilie zu besitzen – sei es nun ein Haus im Grünen oder auch eine Eigentumswohnung im Herzen der Innenstadt – bringt für den Eigentümer bekanntlich zahlreiche Vorteile mit sich. Da es sich bei diesen selbstgenutzten Wohnimmobilien jedoch um ein sogenanntes gebundenes Vermögen handelt, hat der Besitzer bis auf den Verkauf quasi keine Möglichkeit, um mit der Immobilie Geld zu verdienen. Dieser Umstand hat sich im Jahre 2018 allerdings geändert, da seitdem ein Teilverkauf der eigenen vier Wände möglich ist – zum Beispiel um die steigenden Lebenshaltungskosten zu decken, sich eine teure Anschaffung auch ohne einen Kredit leisten zu können oder um schlicht und einfach die eigene Altersvorsorge aufzubessern. Aber wie funktioniert dieser Immobilien-Teilverkauf denn eigentlich genau? Und welche Vor- und Nachteile sind damit verbunden?

Bei einem Immobilien-Teilverkauf hat der Eigentümer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung die Möglichkeit, einen gewissen Anteil der Wohnimmobilie zu verkaufen, ohne dafür den Traum von den eigenen vier Wänden aufgeben zu müssen. Allerdings funktioniert dieses System nur unter gewissen Voraussetzungen: Zum einen muss der Eigentümer in der Regel mindestens 60 Jahre alt sein, was den Teilverkauf vor allem für Senioren attraktiv macht. Zum anderen können auf diesem Wege nur maximal 50 Prozent der Immobilie verkauft werden. Darüber hinaus muss der Kaufpreis – auch Transaktionsvolumen genannt – mindestens 100.000 Euro betragen. Der Teilverkauf ist dementsprechend also nicht möglich, wenn der Verkehrswert des Objektes bei 200.000 Euro oder darunter liegt. Dazu ein kleines Beispiel zur Verdeutlichung: Wenn der Wert der Immobilie auf 350.000 Euro geschätzt wird, müssten mindestens rund 30 Prozent (im Wert von 105.000 Euro) an den Teilverkauf-Anbieter veräußert werden.

Immobilien-Teilverkauf: Was sind die Vorteile – und mit welchen Nachteilen muss der Eigentümer rechnen?

Um das Prinzip des Teilverkaufes möglichst einfach verdeutlichen zu können, setzten wir auf das Fachwissen eines Experten aus Niedersachsen, der einen fiktiven Immobilien-Teilverkauf in Hameln beispielhaft dazu nutzt, um die verschiedenen Vor- und Nachteile etwas näher zu erläutern: Die Eheleute Müller, beide Ende 60 und seit einigen Jahren im Ruhestand, wohnen bereits schon fast ihr ganzes Leben lang in ihrem Einfamilienhaus am Rande der Innenstadt des bekannten Rattenfängers. Die Rente reicht zwar gerade so aus, um die Lebenshaltungskosten zu decken, doch für einen Urlaub oder gar den Kauf eines neuen Autos reichen die finanziellen Mittel leider nicht. Einen teuren Kredit will das Ehepaar verständlicherweise keinesfalls aufnehmen – und auch der Verkauf der rund 400.000 Euro teuren Immobilie kommt nicht infrage, da beide nicht aus ihrer gewohnten Umgebung wegziehen möchten. Bei der Suche nach potentiellen Alternativen stößt das Paar auf den Immobilien-Teilverkauf, der auf den ersten Blick genau das verspricht, was den beiden vorschwebt:

Sie können aufgrund des vertraglich zugesicherten Nießbrauchrechtes auch weiterhin in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben, erhalten bis zu 200.000 Euro (sprich 50 Prozent des Gebäudewertes) als direkte Einmalzahlung für die Altersvorsorge, bleiben bis an ihr Lebensende Miteigentümer – wodurch sie im Falle eines späteren Komplettverkaufes auch weiterhin von einer eventuellen Wertsteigerung profitieren können – und behalten darüber hinaus auch die komplette Entscheidungshoheit über die Immobilie. Allerdings gibt es dabei auch den einen oder anderen Nachteil. So müssen die Eheleute zum einen jeden Monat eine sogenannte Nutzungspauschale an den Teilverkauf-Anbieter entrichten (in der Regel rund 200 bis 300 Euro). Zum anderen muss das Paar sämtliche Instandhaltungs-, Sanierungs- und Renovierungskosten komplett aus der eigenen Tasche bezahlen, obwohl der Anbieter Miteigentümer ist. Und im Erbfall haben die Nachkommen zwar ein Vorkaufsrecht auf den veräußerten Teil der Immobilie, doch liegt der Rückkaufpreis aufgrund der voraussichtlichen Wertsteigerung meist deutlich über dem, was der Verkauf ursprünglich eingebracht hat.

Und wie läuft der Immobilien-Teilverkauf genau ab?

Im ersten Schritt nach der Kontaktaufnahme mit dem Teilverkauf-Anbieter erfolgt eine Wertermittlung des betreffenden Wohnobjektes durch einen qualifizierten Gutachter. Der auf diese Weise ermittelte Wert bestimmt dann, wie viel dem Verkäufer auf Grund der genannten 50-Prozent-Regelung maximal ausgezahlt werden kann. Nun entscheidet der Verkäufer, wie groß der zu veräußernde Anteil sein soll und schließt danach den Vertrag mit dem Anbieter ab. Im nächsten Schritt wird die vereinbarte Summe auf das Konto des Eigentümers überwiesen und das Nießbrauchrecht in das Grundbuch der Immobilie eingetragen.

Ab diesem Moment zahlt der Verkäufer dann die monatliche Nutzungspauschale und kann entweder wie gewohnt auch weiterhin in dem Haus oder der Wohnung wohnen bleiben, oder das Objekt vermieten. Und falls sich der Eigentümer zu einem späteren Zeitpunkt doch noch für den Komplettverkauf entscheiden sollte, wird ihm der Verkaufspreis anteilig ausgezahlt (beispielsweise 60 Prozent des Verkaufswertes, falls vorher bereits schon 40 Prozent teilverkauft wurden). Aber Achtung: In diesem Fall fällt je nach Anbieter ein sogenanntes Abwicklungs- respektive Durchführungsentgelt an, bis zu sieben Prozent des Gesamtverkaufspreises ausmachen kann.